Есть ли смысл в покупке залоговой квартиры?

Кризис неплатежей по ипотечным кредитам начался в США, распространившись потом на всю мировую банковскую систему. Во время кризиса реализация залогового имущества (квартиры) было обычным делом. Этот вопрос не потерял своей актуальности и в настоящее время.



Естественно, возникает вопрос, где можно купить залоговую квартиру и возможен ли в этом случае дисконт? Реализатором залоговой квартиры может быть как банк-кредитор, так и заемщик. Если в роли продавца выступает банк, значит, заемщик не проявляет стремления погашать просроченную задолженность перед банком, банк был вынужден обратиться в суд с целью получения возможности выставить залоговый объект на продажу. В этом случае, в целях привлечения покупателей, цена реализуемого имущества может быть меньше рыночной. Однако в таком сценарии решения вопроса непогашенного ипотечного кредита имеются свои подводные камни. Во-первых, выселением из залоговой квартиры неплатежеспособных заемщиков, которые не справились с погашением кредита, придется заниматься новому владельцу квартиры. Есть ли смысл в покупке залоговой квартиры? Во-вторых, решение суда может быть оспорено в вышестоящей инстанции, а этот процесс может затянуться. Но не следует терять оптимизма, такие ситуации крайне редки.



В целях усовершенствования работы по реализации залогового имущества банки создали свои собственные веб-площадки. В специальных разделах на сайтах банков, таких как ВТБ 24 и банк Санкт-Петербург, имеется перечень реализуемого залогового имущества. Это и квартиры, и транспортные средства. На таких площадках может разместить свое объявление не только банк, но и заемщик, который, по собственной инициативе, пытается таким способом решить вопрос с погашением кредита.



С лета прошлого года Ассоциацией банков создан портал Zalog24.ru на котором в разделе «Жилая недвижимость» представлены залоговые объекты, реализуемые банками. Однако, по словам руководителя Санкт-Петербургского филиала ВТБ 24 Михаила Иоффе, даже в самый пик кризиса неплатежей по ипотечным кредитам, количество выставляемых на реализацию объектов не превышало 20. Банки до последнего стараются решить вопрос с конкретным заемщиком, не прибегая к судебным разбирательствам.



Предоставит ли банк при реализации проблемной квартиры дисконт или любую другую льготу?



По сути, должен. Однако не всегда так бывает. Цена на такой вид недвижимости должна быть меньше, чем рыночная. К сожалению, большая часть проблемных ипотечных кредитов была взята в период взлета цен на имущество, в настоящий момент цены ниже, но ведь банку необходимо вернуть средства, выданные в форме кредита тогда, а не сейчас. Поэтому, порой, цена обремененной квартиры может быть выше действующих рыночных цен. Если цена реализуемой залоговой недвижимости меньше рыночной, конечно же, она быстро реализуется, к обоюдной выгоде банка и покупателя.



Часто, в случае, когда цена залоговой квартиры выше рыночной, банк предоставляет потенциальному покупателю долгосрочные кредиты с малыми процентами и без комиссии за оформление кредита.



По словам того же Михаила Иоффе, основным преимуществом покупки залоговой квартиры является юридическая чистота объекта, сопровождение банком сделки и предоставление долгосрочного кредита для совершения сделки. Юлия Туголукова, директор центра Ипотечного кредитования в «Адвекс. Недвижимость», подтверждает юридическую чистоту объекта недвижимости, реализуемого в этом случае, но акцентирует внимание на возможных проблемах с отчуждением имущества, так как отчуждение ипотечной квартиры нельзя провести без списания задолженности перед банком. Так как кредитные обязательства на реализуемую квартиру принадлежат проблемному заемщику, то создается ситуация, когда платит покупатель, а кредитный долг списывают с продавца квартиры. И в срок до 30 дней, пока не пройдет перерегистрация имущества, при возникновении форс мажорных обстоятельств, банк не может вернуть деньги покупателю, так как нет оснований. В таком случае, покупатель вынужден покупать квартиру с обременением, а после полного расчета с продавцом подать повторно документы на регистрацию, в целях снятия обременения.



Какой же вывод можно сделать из выше изложенного. Особого дисконта со стороны банка ожидать не следует, ведь никто не будет работать себе в убыток. Однако при реализации залоговых квартир юридически чистых, банки предоставляют льготные кредиты, поэтому следует положительно относиться к таким видам сделок.